• “集资建房”法律风险 —— 一起《借名购买集资房》合同纠纷案
    • 来源:北京德和衡律师事务所    日期:2017-05-22


      集资建房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。随着北京房价的不断上涨,借名购买集资建房违约情形不断发生,成为集资建房比较典型的案例。

     

    【案件简介】

    2005年8月23日,X(原告)与北京市XX住宅合作社签订《个人集资建房协议》,约定:X(原告)购买涉案房屋,涉案房屋预测建筑面积103.96平方米,单价每平方米3917.53元,总房款407266元,首付87266元,贷款32万元。2005年8月30日,原告与被告一签订《协议》,内容为“今有L(被告一)于2005年8月30日请X(原告)代购房屋一套(地址为朝阳区定福庄北街某小区)。由此房屋所产生的的所有欠款与法律责任均由L给付和承担。与X没有任何关系”。2009年12月8日,原告与北京市XX住宅合作社签订《XXXX项目<个人集资建房协议>之补充协议》,约定对涉案房屋的集资均价进行调整,涉案房屋实测面积为104平方米,调整后的集资总价为499501元,原告另需补交92235元,本项目集资建房的产权形式为经济适用住房产权。被告一及被告二交纳了全部首付款又以原告的名义贷款支付了剩余房款,在取得涉案房屋后,一直由二被告实际使用该房屋。涉案房屋于2014年1月9日取得产权证,房屋性质为经济适用房。

    2015年,原告诉至法院,要求判令原告与被告一签订的《协议》无效,同时要求二被告返还涉案房屋。

     

    焦点问题

    涉案房屋是经济适用房,根据法律规定,经济适用房是政府提供政策优惠,具有保障性质的住房,购买人必须满足国家规定的条件。原告认为二被告没有北京户籍,不具备购买资格,且涉案房屋目前无法上市交易,故双方签订的借名购房协议应属无效。

    被告认为《协议》是双方真实意思表示,内容具体确定,已实际履行,是合法有效的合同。被告一办理了涉案房屋的所有手续,二被告支付了购房首付款、按月支付贷款、支付物业费、供暖费,房屋对外出租也由被告一办理。《协议》不损害社会公共利益,涉案房屋只是按照经济适用房管理类型的房屋,不是严格意义上的经济适用房。

    根据双方各自的主张,本案争议的焦点主要是:

    1、涉案集资房屋的经济适用房性质如何认定?

    2、双方签订的《协议》的效力认定?

    办案思路及历程

    接受被告的委托后,针对涉案房屋所在项目,我们认真研究了该集资建房的由来、建房过程、交房过程以及原被告双方签订《协议》的背景、过程、履约情况以及产生纠纷的原因等,论证本项目是否属于严格意义上的经济适用房。

    具体办案思路如下:

    1、涉案房屋购买条件及《协议》签订后是否具有可履行性。

    涉案房屋为被告二的同学推荐购买,因当时被告二的同学已有房,便把此名额转让给了被告二,但该房系某单位的经济适用房,购买此房需要北京户口,被告一没有北京户口,便商议把此房挂在原告户口下,购房款全部由被告筹集。

    2、《协议》履行是否具有法律依据。

    首先,《协议》约定的内容明确具体,而且双方已按照协议内容实际履行。

    另外,根据《经济适用房管理办法》第二十四条规定:“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法,并向社会公布。”可以看出,经济适用房是政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向出售的具有保障性质的政策性住房。对申请购买经济适用房的家庭实行三级审核、两级公示制度。

    本案中,涉案房屋系单位集资建设并分配的住房,购房人仅需具有北京市户口,无须对购房家庭、住房、资产等情况进行严格的初审、复审及公示。结合房屋的面积、总房价并比较购房当时相应地段同等面积房屋的售价,涉案房屋并非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。家庭成员内部私下商定房屋所有权属的情况并未侵犯社会不特定公众的利息,并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。

     

    办案结果

    一审法院采纳了代理人的意见,确认原被告签订的《协议》系双方真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方均应依法履行义务,驳回原告的全部诉讼请求。原告未提出上诉,一审判决已生效。

    办案随想

    经济适用房是特定时期的产物,给老百姓带来了生活保障,但因为北京房价的不断高涨,使得借名购房的违约情形时有发生,在生活中如何保护自身权益,不但要提高法律意识,更好运用法律手段,防范法律风险的发生。 

                                                                                                          作者:李建新


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