• 国有土地划转引纠纷,巧用高院解释避冲突 ——B股份有限公司诉A石油公司建设用地使用权纠纷
    • 来源:北京德和衡律师事务所    日期:2017-05-23

    【案件简介】

    2000年11月8日,A石油公司与C实业有限公司签订《加油站租赁合同》,约定由A石油公司整体租赁C实业有限公司经营的胶州马店镇大杜戈庄土地面积2844平米,房产面积50.77平米的加油站及设备用于经营加油站业务,租赁期限定为50年,A石油公司一次性支付租金80万元,双方于2000年11月6日办理了交接手续。A石油公司自2000年使用该加油站至今,并于2009年对该加油站进行了改建。签订《加油站租赁合同》时C实业有限公司提供了胶国用(97)字第JQ0001号《国有土地使用权证》复印件一份,该土地证的土地使用权人为D公路管理局,发证日期为1997年9月10日。据悉,D公路管理局于1997年12月将自有涉案土地上建设的房屋建筑物作价95万元(不含土地使用权)与自然人F出资5万元,共计100万元成立了C实业有限公司,1998年C实业有限公司申办成立了加油站并经营。C实业有限公司成立时,D公路管理局曾致函审计事务所,证明其作为出资的土地使用权及房屋所有权变更手续正在办理过程中。

    1999年经山东省人民政府和交通部批准,设立B股份有限公司,D公路管理局经营性资产(包含涉案土地)作为发起资产评估进入B股份有限公司。1999年12月胶州市土地矿产管理局下发胶国用(99)字第JQ0001号《国有土地使用权证》,确认涉案土地使用权人为B股份有限公司,土地使用权的类型是作价入股。

    2009年12月30日,B股份有限公司委托律师给A石油公司发《律师函》,要求A石油公司返还占用的土地。2010年2月4日,B股份有限公司对A石油公司提起诉讼,要求停止侵权,返还土地,拆除加油站及附属设施并赔偿损失120万元,形成本案诉讼。

     

    焦点问题

    国有资产划转前进行了租赁,划转后新的权利人主张所有权而产生的纠纷是否属于法院受案范围。

     

    办案思路及历程

    一、本案一审法院认为,B股份有限公司设立时,山东省人民政府和交通部批准,将D公路管理局的经营性资产划转到B股份有限公司名下,而此前D公路管理局已将相关资产作价出资成立了C实业有限公司。因此,本案系政府调整划转企业国有资产引起的纠纷,不属法院民事案件受理范围,驳回B股份有限公司的起诉。

    二、该案件进入二审阶段后,二审法院认为,一审审理法院认定正确,依据最高人民法院相关批复,本案纠纷不属于人民法院民事案件受理范围,一审审理法院裁定驳回B股份有限公司的起诉,并无不当,予以维持。

    三、此后,B股份有限公司向山东省高级人民法院提起再审,山东省高级人民法院审理后裁定指令青岛市中级人民法院再审本案。青岛市中级人民法院对本案进行再审后认为,D公路管理局的经营性资产作为发起资产进入B股份有限公司,现B股份有限公司认可其验资报告中仅包含涉案土地,不包含涉案土地建筑物(加油站)。B股份有限公司在取得涉案土地使用权之前,D公路管理局已将涉案土地上的建筑物作为实物出资成立了C实业有限公司,A石油公司通过与C实业有限公司订立租赁合同而经营使用涉案土地和地上建筑物至今。双方出现争议的原因系政府划转企业国有资产时对涉案土地划转产生的矛盾,根据《最高人民法院关于因政府调整划转企业国有资产引起的纠纷是否受理问题的批复》,应由相关行政主管部门予以处理。原一、二审认为本案系政府调整划转企业国有资产引起的纠纷,认定正确,此类纠纷不属于人民法院民事案件受案范围。原审法院裁定驳回B股份有限公司的起诉,并无不当,予以维持。

     

    办案结果

    再审中法院支持我方代理人的主张,维持一审、二审裁定,驳回B股份有限公司的起诉。

     

    办案随想

    根据这个案例,今后应当注意以下几个方面:

    一、签订合同前资料审查工作要细致

    签订租赁合同时,应查询土地及地上建筑物当前权属,而不能仅凭出租方出示的土地使用权证书、房屋所有权证书。若土地及房屋权属正在办理变更手续,则应由权利人出具相关书面证明,并承诺未经我方同意,权利人不得将土地及房屋过户到第三人名下,否则过户行为无效,并赔偿相关损失。

    二、注重土地使用权和房屋所有权的权属统一

    当前因各种历史原因很可能导致土地使用权和房屋所有权分离,比如仅以土地或房屋作价出资入股、司法拍卖中仅将土地或房屋作为标的物等。这种情况下签订租赁合同不能仅租土地或房屋,而应将两者统一、整体承租,或分别与土地和房屋的权利人签订租赁协议,避免日后因权力不完整而产生的纠纷。


       作者:黄晟


    28棋牌